最近，上海新一轮的楼市调控政策中有关新房摇号的新规正式落地实施。政策方面较为明显的偏向于优先满足”无房家庭”的自主购房需求。

　　

　　

通过表格，我们也可以看到本次新房摇号“积分制”，分为基础和动态两大部分。其中，动态部分计算相对简单，主要是社保缴纳因素。按缴纳社保月份数计算，每月为0.1分，依次累加。而基础部分，相对复杂：包含了婚姻、户籍、名下房产、5年内购房情况共4大因素。

　　

这次我们就对以上两大部分的5个因素进行解析。

　　

新房开盘何时需要摇号？

　　

新开楼盘的拟认购对象的总组数与准售房源套数比例超过1.3：1，应当先启动积分排序，再进行公证摇号。当该比例小于等于1.3：1，则不再进行积分排序，全部纳入公证摇号。

　　

如果进行积分排序，如何计算积分？Q&A

　　

动态部分

　　

一、社保缴纳因素：年限分=社保缴纳月数*社保缴纳系数（系数：0.1-0.24分/月，具体按项目具体情况而变）

　　

单身：个人社保缴纳实际月数

　　

家庭：按家庭中社保缴纳最高的1名成员计算

　　

Q1：退休人员社保年限怎么计算？

　　

A：退休人员的社保年限是实际交多少个月算多少个月

　　

Q2：社保缴纳系数规定的标准是什么？

　　

A：社保缴纳系数区间：每月0.1至0.24分，按上市项目产品类型、结构确定。（最近开盘的金地峯范、浦上湾都是0.1）

　　

Q3：出台新政策之前以前补缴的社保月份算吗？例如在政策出来前，补缴过2017年5个月的社保。

　　

A：补缴社保的部分不算在社保部分内。

　　

Q4：社保缴纳系数是否是家庭累计制？

　　

A：不是，按家庭中最高的1名成员计算

　　

Q5：父母很早退休，怎么计算社保？

　　

A：只从2003年1月开始计算，如果之前退休，计为0分

　　

Q7：社保是否需要连续缴纳？中间又断过是否有影响？

　　

A：没有影响

　　

Q8：上海和北京都工作过，都有社保，是相加吗？

　　

A：只计算上海社保的时长。

　　

基础部分

　　

二、家庭情况：

　　

1.家庭：状态可以获得积分（10）

　　

2.单身：状态包括：未婚、离异、丧偶均为单身，不可以获得积分（0）

　　

Q1：净身出户的离婚人群，是否算无房户？在这次新政策上会有哪些限制？

　　

A：离婚要查倒退3年，看离婚前家庭的购房情况。例如，出台政策前刚离婚，离婚前家庭2套，那么就算是净身出户，也被限购。这种情况不算无房户。

　　

Q2：名下房产中认筹对象（及其家庭成员）中的“家庭成员”算不算父母？

　　

A：不算。

　　

Q3：离异或者丧偶，带有未成年孩子，算单身还是有家庭？

　　

A：对于家庭情况是成年未婚、离异、丧偶的，无论是否包括未成年子女，都算单身，家庭情况为0分

　　

三、户籍：

　　

1.上海户口：家庭中，至少一方为本市户籍（10）

　　

2.非上海户口：顾名思义（0）

　　

Q1：非沪籍单身是否可参与新政策下的新房计分买房？

　　

A：计分政策只针对有认购资格的人群。非沪籍单身如果本身是限购的，则不能参与认购摇号；如果符合条件的非沪籍家庭，则可以购买一套房。

　　

四、名下房产：

　　

1.无房：在上海无房则为无房户（2011年1月28日前与父母共有，依旧算无房）（20）

　　

2.户籍家庭且名下住房为一套：（5）

　　

Q1：个人名下有满五唯一的房子，卖掉后算无房户吗？

　　

A：算无房

　　

Q2：承租的共有居住房屋，是指公租房吗？拥有公租房，名下算是有房吗？

　　

A：承租的共有居住房屋是指仅拥有使用权的老公房，承租的共有居住房屋计入认购对象名下，也就是算有房。

　　

Q3：名下有一套2011年前婚前和父母共有的房子，这样是有房还是无房？

　　

A：算无房

　　

Q4：赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？

　　

A：要看赠予的时间，如果在2021年1月22日之前赠予，则算无房。在2021年1月22日（含）后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下。

　　

Q5：名下仅有一套使用权的老公房，如果把承租人转让后算无房吗？

　　

A：算无房

　　

Q6：名下有套满五唯一的房子，已网签，但未过户，算无房吗？

　　

A：不算，要过户后才算无房。

　　

Q7：外地有房，上海无房的话，算是无房吗？

　　

A：只计算在上海名下房产，所以算无房。

　　

Q8：沪籍，名下有一套房无贷款，过户给父母后，算无房吗？

　　

A：如果是赠与，则不算无房；如果是二手房交易过户，则算无房。

　　

Q9：名下有套40年产权的小产权商住房，算有房吗？

　　

A：不算，只计算住宅属性的房产。

　　

Q10：外地有房有贷，上海无房无贷，算是无房吗？

　　

A：只计算在上海名下房产，所以算无房。

　　

五、5年内购房情况：

　　

名下无房且5年内五购房记录：（20）

　　

沪籍家庭名下有1套住房且5年内五购房记录：（5）

　　

5年内有购房记录：（0）

　　

Q1：5年内无购房记录，是按网签时间计算，还是产证下来的时间算呢？

　　

A：目前尚未明确，正常情况下是按网签时间计算。

　　

Q2：名下无房，5年内无购房记录的范围仅是上海，还是全国，房子在外地，可以算无房户吗？

　　

A：目前计分政策仅限于上海范围内

　　

Q3：购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？

　　

A：算有房，已网签的房子，就有购房记录

　　

Q4：在三年内有卖房记录，算有房吗？

　　

A：不算有房，判定只记录买房，不记录买房。

　　

总结

　　

政策方面利好人群：

　　

上海无房家庭首套人群：立刻就能获得60分的基础分

　　

外地无房家庭，且累计五年社保：也能获得60

　　

手里只有一套老破小的上海老爷叔老阿姨：出清手上老房子后，直接获得60分

　　

不利好人群：

　　

上海户籍的单身人群：要累计8年4个月，社保才能拿到60分。30多岁的单身户籍青年，才有资格，不得不说句我TM

　　

上海有房家庭的改善人群：如果不抛出手里的房子，让自己一无房的身份参加摇号，那就基本永远排在最后

　　

分数的高低并不说明一切，毕竟每个楼盘的火热程度着实不一，网红热盘项目，可能拿满60分，也要拼后期的摇号运气。卖不掉的垃圾盘、不温不火的滞销盘，不用摇号不用抢，进门就能买。

　　

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