近日，一则新闻看似波澜不惊，却对上海未来发展影响深远的新闻曝出，那就是开放2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。相比之前上海的落户政策，此番政策可谓有较大的松动。

　　上海的落户新政通告

　　而一旦上海户籍政策出现松动，则必然会吸引大量应届生选择落户；而一旦他们选择长期在上海发展，也必然会涉及到购房需求的释放。这也就必然会涉及到一个问题：户籍政策松动的大背景下，上海房价会因为突然出现的需求而上涨吗？

　　按照正常推测，这样的政策无疑对于上海的房价是一个利好，因为首先来说上海房价的基本面就比较健康，无论是“一线城市论”，还是“长期看人口”论看来，上海都是一个值得购买的城市，再加上落户政策放松带来的人口导入，都是促进房价上涨的因素，所以这似乎是一个不值得讨论的问题。

　　购房者在排队选房

　　不过，在我们准备匆忙下结论之前，不妨先来分析一下上海房价目前的走势，这对于得出结论非常具有参考意义。

　　作为国内最具经济活力的城市之一，上海一直在全国房价最高的城市之列，在地产调控的大背景下，如果上海的房价出现大起大落，显然是与国家意志相违背的。自疫情以来，上海房价曾经历短暂的“速冻模式”，随后在2020年夏秋之际，经历一轮学区房价格的快速上涨后，又在2021年的多轮调控之中趋于稳定。以上是上海房价近两年以来的走势简述。

　　具体到受本轮政策影响最大的五大新城来说，上海在2021年3月19号发布的《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》提出的建设目标是，至2025年，五个新城常住人口总规模达到360万左右；至2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口【1】。限于篇幅，我们不可能对五座新城进行逐个分析。而无论是在GDP总量方面，还是人均GDP方面，嘉定都排在五大新城首位；而临港虽然目前的经济总量较小，不过由于其为上海的重点发展方向，且近年来建设与投入力度均很大，因此用这两座新城进行分析，对于预测五大新城未来的房价走势，还是很有代表性的。

　　嘉定新城

　　作为汽车业的中心，位于嘉定西部的安亭是嘉定新城的重要组成部分。而据安居客数据显示，其12月房价相比年内高点，已下降8.69%。

　　2021年安亭片区房价走势

　　反观同样处于嘉定区的南翔板块，虽然相比年内高点房价也有下跌，但其6.14%的下跌幅度也要比安亭板块小。

　　2021年南翔片区房价走势

　　而对于安亭房价有过关注的朋友们，可能对安亭近五年来惊心动魄的房价走势心有余悸。在2016年上海房价的疯涨中，位于远郊的安亭也经历了一轮暴涨。而随之而来的调控后，上海房价经历了长时间的横盘阴跌期，而安亭的房价在这期间却经历了一轮深度调整，部分楼盘的价格甚至相比高点前下降了50%以上。

　　临港新城

　　对于上海未来发展重点的临港新城来说，据安居客数据显示，其12月房价相比年内高点，已下降29.89%（近三成）。

　　2021年临港片区房价走势

　　相比较起来，同样位于原南汇区内，靠近市区的康桥区域房价，据安居客数据显示，其12月房价相比年初来说一路上扬，已累计上涨13.70%。

　　2021年康桥片区房价走势

　　而且，这是在临港限购政策已为上海最为宽松的区域的前提之下（临港区域是上海唯一一个单身无户籍也可购房的片区），再加上目前临港有大量的二手房出售，所以可以想见新版落户政策实施后，对于临港区域的房价影响将会微乎其微。

　　事实上，近年来上海已经不是第一次放松落户限制了：

　　早在2018年，上海就开始实行“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策。2020年又将这一政策扩大到了上海交通大学、复旦大学、同济大学和华东师范大学4所高校。2020年12月，针对临港新片区单位引进的各类人才，在现行的居转户缩短年限政策基础上，上海试行了更宽松的评价标准。针对张江科学城重点产业的骨干人才，居转户年限由7年缩短为3年。而针对留学落户，上海取消了留学人员首份工作必须在上海的限制，只要回国后2年内到上海工作，符合其他条件即可落户，配偶子女也可随迁。当月，上海市还提出针对五大新城重点产业和特定人才，实行人才引进和优化“居转户”年限由7年缩短为5年。【2】

　　尽管上海落户政策近两年来曾多次调整，但没有一次房价上涨与放松落户限制存在强相关。而且本次对落户五大新城的人才放松落户限制仅有一个月时间，这显然也存在着试水的意味。一旦落户政策对“稳房价”政策造成较大影响，上海也可随时调整或取消落户优惠政策。

　　经过了多轮上涨，上海高昂的房价会阻止绝大部分落户者短期内的购房计划；而一旦需求被拉长到长期，集中的购房需求被分散掉，则必然会减小落户需求带来的房价波动。而上海最新发布的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》中明确指出：“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，大量公租房入市，加上市场上目前存量的租赁房屋资源，将能起到稳定房价与房租，延缓购房需求的作用。

　　馨逸公寓，上海公租房代表

　　综上所述，尽管放宽落户政策对于上海房产市场来说是一个利好消息，但在多重因素的影响下，其对于上海房产的影响相对较小，所以也不会引起多大的波澜。

　　参考文献：

　　【1】《上海五大新城中，谁的综合实力最强》

　　【2】《上海规划“五个新城”建设：至2035年各集聚100万常住人口》

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