放宽落户为上海五大新城带来更强人才吸引力，政策叠加下上海未来市场的方向落定。

　　3月2日，上海市人民政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》（下称《意见》）。

　　《意见》明确，将位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城，培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。

　　《意见》在附件“十四五”加快推进新城高质量发展的支持政策具体提到的住房政策还包括对在新城重点产业的用人单位和教育、卫生等事业单位工作满一定年限并承诺落户后继续在新城工作2年以上的人才，经新城所在区推荐后，“居转户”年限由7年缩短为五年；对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项等。

　　在业内人士看来，人才的引进和产业配套是有关系的。此次出台的《意见》对于新城规划非常详细，在房地产开发和购房等领域也有很多新的动向，未来几年此类区域购房政策有望放松。

　　五大新城有望成为上海新重点

　　从购房政策看，该《意见》指出要探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这句话某种程度上意味着后续此类区域购房政策有望放松，释放了积极的信号。

　　这个信号最早可以追溯到1月21日，在上海发布近年来最严格的一次楼市调控政策“沪十条”时提到，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。

　　据中指研究院数据显示，2017年至2020年，上海住宅用地成交数量分别为127宗、127宗、173宗、156宗。而从商品住宅用地成交面积区域分布来看，2020年主要集中于南汇、嘉定、宝山和奉贤4区，4区成交面积占比合计超过6成，达60.9%。其中，南汇成交面积占比全市最高，达26.7%。

　　数据来源：中指研究院

　　新城商品住宅房用地供应的加大意味着，未来这五大新城会成为上海住宅房购买的主要区域。

　　此外，此次出台《意见》强调要提高新城开发强度以及放宽容积率。中国房地产研究会市场委员会副主任陈晟表示，目前中心城区人口密度过高，超过两万，通过对五大新城容积率和强度的开发，使有限的土地空间里提供更多的住房。

　　严跃进表示，未来此类郊区或成为房企拿地和开发的重要区域。结合轨道交通等因素，预计市场认可程度非常高，对于人口导入等方面会形成更好的效应。

　　在一系列的人才吸引政策叠加下，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，新城产业基础不错，再加上政策推动，未来几年上海的开发重点都是集中在五大新城里。

　　强化人才虹吸效应

　　为人才开放绿色通道一方面是为了鼓励更多人口向新城聚集，形成整个上海及长三角协同联动的城市格局的人口分布，另一方面也是为了缓解上海人口老龄化问题。

　　《意见》附件提到的五大新城人才吸引政策与临港政策颇为相似。同样通过缩短居转户年限，居住证积分专项，提升对海外人才的吸引力等政策红利的方式促进人才流入。

　　在2月临港新区召开的2021年优化营商环境大会上，据媒体报道，临港新片区共引进国内人才3299人，其中人才引进直接落户385人。

　　上海作为我国最早进入老龄化社会的城市，人才的引进对于发展城市经济十分迫切。

　　临港作为五大新城最早的规划，为上海引入人才开了一个好头。如今，五大新城产业基础逐渐成熟，尤其是嘉定、青浦、松江均属于成熟区域。在卢文曦看来，现在需要加速快跑，不让周边城市追上。上海再不加强人口导入，未来发展压力会很大。

　　至于将来在购房等其他领域，临港的经验是否具有借鉴意义，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，新城建设需要新思路新气象，要赋予新城在人口管理、社会治理等方面更多自主权，允许从新城自身特点和建设需要出发，实施与相对主城区的户籍管理差别化政策。

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