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优先满足“无房家庭”自住购房需求

　　

2月6日，上海新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘，全部采用计分制，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

　　

认购?打分?摇号购房人在认购时，需要按照“计分制”规则，自行申报、承诺家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间争取在10天左右。

　　

积分计算细节如下：

　　

　　

积分主要分为：基础分和动态分两个部分。

　　

其中，基础分满分60分，主要针对新兴上海无房家庭；

　　

动态分满分24分，对上海本地家庭优惠更多，但整体涨分数值不如基础分。

　　

想要拿满基础分，只需要满足：上海家庭户口，当前无房，且5年内无购房记录即可。

　　

动态分具体计算很简单，只需要明确认筹日至2001年之间，购买人总共在上海缴过多少个月的社保。

　　

20年一共240个月，每缴一个月多0.1分，共24分。

　　

简单计算的话，就是每多交一年社保，多1.2分，依此类推即可。

　　

社保系数浮动，无房家庭并非绝对优势

　　

值得一提的是，3月起开启认筹的楼盘当中，出现了社保系数积分浮动的案例，而且还是3个楼盘！上海星河湾，社保系数0.21分/月；尚海湾豪庭，社保系数0.18分/月；招商虹桥公馆，社保系数0.11分/月!（其它楼盘基本为0.1分/月）。

　　

　　

不同的项目，社保系数不固定，每个人的积分是不固定的。假设积分系数为X，个人积分=基础分+X*社保缴纳月数。

　　

有人算了一笔账：以社保系数最高0.24分计算，多交5年社保，积分多7分，多交10年社保，积分多14分，若达到了缴纳的最高上限，单社保系数分就可以占52.56分！堪比基础分满分值（60分）啊！

　　

这也就意味着，缴纳了多年社保的改善型客群，相对无房的年轻购房者，并不处于劣势。

　　

　　

那么购买力相对没有那么强的年轻人，又一朝回到解放前了么？这就和社保系数的制定有着极大的关系，理清了这里面的关系，就会发现社保系数这个容易让人忽略的点，设置得实在太妙了！

　　

套均总价越高，社保系数越高

　　

社保系数不是楼盘自己定的，而是交易中心。根据目前已经确定社保系数的6个楼盘来看，楼盘的套均总价高低是影响社保系数的关键点。

　　

　　

按目前的几个样本来看，500万为分水岭，总价500万以上的楼盘，套均总价越高、社保系数也越高。基本规律是套均总价每多100万，社保系数上调0.01左右，直至最高值0.24（仅根据目前样本，非官方表态）。

　　

这一设定，妙就妙在，总价越低的刚需房，年轻无房客户就在积分上越有优势，而总价越是高的改善型、豪宅类住宅，则缴纳社保年限越高、消费力越强（对上海贡献力度更大）的人群更占优势。

　　

“部分新楼盘是改善型项目，部分购房者也是购买第二套改善型住房，基础分比较低。通过社保系数进行微调，适当提高社保分值，让改善型购房者有机会买到新房。”分析师卢文曦分析道，动态调整社保系数，是对调控政策的细化，可以满足更多合理的改善需求，对认购者也有积极的疏导作用。同时，购房者根据各自的分值，通过平衡自身情况，选择最适合自己的心仪房源。

　　

　　

面对突如其来的调控政策，我们该如何应对呢？

　　

1.对普通老百姓而言，要精准把握调控的节奏，几乎是不可能的事情。但是在调控出来之前，有很多信号是可以提醒你的，比如你在任何一个房产群里都会看到一些提前放出的风声，而一个有渠道有经验的中介也会及时给客户提醒。

　　

2.如果买房，一旦付了定金，所有的时间节点全部都要往前赶，因为调控政策的出台都是按照网签、贷款申请、放款、出产证为时间点的。

　　

3.要多认识一些平时认知里认为是“三教九流”的人士，比如小贷公司。在一线城市，几乎不可能事事都靠熟人社会的逻辑办事，而是靠陌生人的服务和协作。除了银行以外，很多民间机构放贷，他们的存在合理性之一就是需要救急的情况太普遍了，最大的好处是不用上征信。

　　

4.如果你有借款的需求，在优惠政策截止前，一定要把它当成要事，在所有事情中排在首位，否则你面临不仅仅是政策变化的问题，还有其他申请者的竞争。同时提交的材料，银行会优先处理材料简单清晰、无需补件、事事配合的客户，也就是在“成功率排行榜”中他们的位置靠前，反之，靠后的客户很容易被到期的政策挤下车去。

　　

几个知识点送给大家:第一，银行不是100%值得信任的，而是会“忽悠”你的。“免费”的信贷产品少申请（信用卡、信用贷），因为你不知道里面的设计，而且人有了资金就会管不住自己的手，尤其是到处有的投资宣传。第二，少申请短期贷款，多申请长期贷款。第三，企业主多申请“进可攻退可守”的信贷产品，随借随还省利息，方便资金周转，但切记少用信用卡套现，参见第二条。第四，上班族记得要申请一家公司，企业主要记得持续交公积金，最好两手准备。第五，银行已经逐步用大数据来把客户进行三六九等的划分了（二代征信），分类的依据主要是征信，要像保护自己的眼睛一样保护好自己的征信，努力让自己成为“成功率排序”中位置靠前的客户。

　　

附

　　

近10年楼市政策一览

　　

2008、2009年：“七折利率优惠政策”始于2008年。为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，中国人民银行规定：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70％，最低首付款比例调整为20％。在2009年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，而存量贷款客户则掀起了转贷潮。很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。

　　

2011年：1月31日，上海限购令出台，上海户籍家庭限购两套、外地户籍社保或税单满两年限购一套，二套房首付60%，利率1.1倍。该政策公布后的一段时间内，依然有上车的余地，补社保和税单蔚然成风。本尊身边还有不少高瞻远瞩的外地户籍，同时帮父母交社保或税，两年后多出了不止一张房票。但也有不少人观望了，退缩了，直到连补社保税单的路径也堵上，之后的代价就大多了。

　　

2013年：11月8日，沪七条规定上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。限购方面，调整非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限，从能提供自购房之日起算的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为"前3年内在本市累计缴纳2年以上"。

　　

2014年：2014年9月30日，央行和银监会出台“认贷不认房”新政，对首套房贷已结清的家庭，贷款购买二套房时享受首套房优惠政策。通知要求，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　

2014年11月20日，上海市普通房标准第三次调整：坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

　　

2015年：“330”新政：2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

　　

2015年4月9日，上海市公积金新政策推波助澜，家庭贷款上限上调至120万。

　　

2015年4月9日，上海市公积金新政策推波助澜，家庭贷款上限上调至120万。

　　

为提振楼市信心，加速房地产去库存化，不仅一二线城市交易量大涨，楼市去库存也被列入2016年五大任务之一。

　　

至此，“京沪永远涨”这句口号被很多人挂在嘴上；一大波大V开始频繁出现在人们的视野里，炒房团里大量成员是白领等工薪阶层，甚至出现辞职专职炒房。到了2016年，政策又出现戏剧性反转：

　　

2016年：3月25日，史上最严调控政策出台。上海市政府规定非上海户籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年及以上，拥有1套住房居民家庭再买自住房首付款比例不低于50%，购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金；而在规定生效的前一天，一手房成交量达到史上成交单日记录：1706套。网签系统甚至贴出公告：网上合同备案系统签约时间今晚延长至24时。

　　

由于遏制房价效果不彰，信贷政策继续加码：

　　

2016年11月28日，首套房首付不低于35%，二套房认房又认贷。

　　

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