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　　来源/樱桃大房子（ytdfz8）；

　　作者：樱桃

　　前言：其实昨天深圳那篇文章含金量很大，我的压箱宝，轻易不公开说的，特别推荐大家看一下，因为不仅仅是深圳作为风向标非常值得关注，更重要的是那种对成交量的观测方式，也可以套用到你们所在的城市，来判断底部、顶部，行情启动，调整的信号，所以真正有价值的文章，是值得细看几遍的。当然有的人可能懒得去研究这么深。

　　今天说说杭州。

　　昨天，杭州印发《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，出台了23条政策举措。

　　其中一条是关于降低人才落户门槛的，这跟房地产息息相关。“年纳税1亿以上的企业员工可以直接买房，大专以上可以直接落户买房。”

　　这次距离上一次抢人才半年时间，2018年10月，杭州加入抢人大战，彼时还有年龄要求，且需要连续一年社保+连续一年居住登记。

　　去年10月，也正是杭州楼市开始冷淡的时候。

　　据浙江省统计局数据，2018年杭州新增人口33.8万，人口总数达到980.6万人。2017年增加了28万。

　　杭州人口流入速度相比南京、成都、武汉这些二线城市来说非常不错了。但杭州觉得远远不够！因为本科生该落户的这半年来可能很多已经落完了，2019后继乏力，只能放低门槛让大专生进来了！

　　毕竟未来有人，城市才有发展潜力和活力，连深圳作为一线城市，2019都把姿态放低了，大专也能落户，杭州是二线干嘛把门槛弄那么高呢？这不是作死吗？

　　虽然我们不能妄自揣测说杭州抢人完全就是为了稳楼市，但不能否认，杭州抢了人，结果对楼市绝对是有好处的，毕竟增加了需求嘛。限购暂时又不能放松，因为舆论压力太大，那名正言顺放松人才落户买房总可以吧。

　　假如不放松，杭州楼市今年开年打一轮鸡血后，很快又会面临需求不足，市场又会冷下去，所以得马上开始培育新韭菜！

　　杭州刚需跟我叫苦不迭，从2016年9月房价起飞以来，好不容易在去年四季度有了调整的迹象，结果杭州又开始人造牛市，非要赶着这头早已疲惫不堪的牛继续耕地，不让它停下来多休息一会。

　　据杭州地产小王子说，今年先是出现了两次「万人摇」，然后摇不起来的楼盘，又开始摇号了。更明显的是，原本一些去化艰难的新房，现在也基本卖得七七八八。

　　大家要理解杭州的苦衷，因为停下来了就意味着土地不好卖，那杭州一年数千亿支出资金从何而来？仅仅靠1800亿的税收收入可不够，亚运会要开，还有那么多基建、地铁等着建呢。之前补给拆迁户的钱也是跟国开行借的，要等着还的啊。

　　这场土拍大跃进已经上路了，半路是不能停的，否则很多工程就要烂尾。

　　今年开年放松限价后，开发商也很配合，3月份都非常积极的入市拿地，而且土地溢价率都不低，接近50%。开发商反正想的开，成本再高，总要给点汤喝吧，否则谁来买你的地啊。

　　要知道土地市场一旦火热，开发商和中介就会趁机拿来炒作，你看，地价都这么高了，房价还不得卖到什么价去？那现在正在卖的楼盘是不是很划算？刚需们自然会紧张，琢磨着要不要赶快入市，成交量不就上来了嘛。

　　杭州这几年卖地一骑绝尘，头牌位置风光了几年，也因此被外界封为“土杭”的名号。

　　卖地收入2500亿是个什么概念呢？

　　换句话说，杭州的开发商花了2500亿的成本买了这么多地，建筑和财务成本一般要40%，如果想有点盈利，至少要卖到成本价的60%，最起码也要卖到4000亿才能有10-20%的赚头吧？

　　2018年的杭州共成交新房14.88万套，成交总金额高达4036.30亿元。刚好是这个水平。

　　也就是说，杭州需要不断保持市场2018年的热度才行，不能冷下去，否则开发商的房子就卖不掉了。

　　杭州的问题在于操之过急，希望一口气吃成个胖子，将凤姐打造成冰冰，从二线城市一步晋升到国际化一流城市。因此拆城快准狠，一个个新城接踵而出。

　　前不久我去杭州参加层楼的大V论坛，我们开车去踩盘杭州的多个片区，路上随处可见大片的空地，有的是由城中村拆迁而来，有的是工厂。

　　殊不知，再美的城市都会留下穷人和富人和谐共处的空间，既有高楼大厦，也有市井小街。

　　不可否认，旧楼全部拆除，城市逼格提升，市容市貌焕然一新，但这种大跃进带来的副作用也是显而易见的。

　　我朋友从深圳调到杭州工作感慨，杭州租房比深圳贵多了，他还是在银行工作呢，收入可不低。

　　因为深圳有大量的城中村承载中低收入人群，降低了居住成本，所以不断有外来劳动力为深圳创造GDP，要知道像华为员工他们头几年也都是租城中村的，而杭州这几年大拆大建，直接导致租金成本上升，粉丝说之前九堡一片租房很低，后来都拆掉了。

　　城中村虽然丑，但它租金低，商品房漂亮，但租金也高，拆迁必然提高一系列社会成本，如果工资不涨，企业员工一个月五千的工资，原来一千能租个城中村，现在要花三千，让他怎么呆下去？这就是变相的把中低端产业赶走。

　　杭州昨天出台的这23条是在救实体经济，但你如此依赖土地财政，势必要稳房地产，而稳地产，就意味着高房价，高租金，那对实体经济就是变相吸血。

　　杭州2018年GDP实际增速已经下滑到6.7%。关键你才1.35万亿。

　　北京、上海都突破3万亿了，人家增速也有6.6%，深圳2.4万亿了，增速还有7.6%。你跟人家一线怎么拼？

　　固定资产投资额还没有公布，但从2017年5856亿的数据就可以大概估摸，杭州如果不是房地产和基建投资在撑起半边天，这GDP恐怕会很难看。

　　而且杭州房价这么高，别说中低端的企业，现在连阿里的员工，在杭州买房子都吃力。

　　樱桃杭州粉丝群里有人说，现在阿里的年轻人也买不起杭州的房子了（不是老员工），所以很多阿里年轻人选择转岗去成都、广州。转岗去成都的同事说，成都房价过去一年是真的在降，2万可以买个位置很好的房子。

　　我只想说，相比武汉、成都、贵州这些城市的务实，杭州真的有些过于浮躁了！

　　我杭州的一位业内朋友胡博跟我们说，杭州的操作模式就是不断的划新区，打造概念，讲故事，引得开发商们疯狂抢地，卖地获取资金后疯狂基建。

　　看看杭州打造了多少座城：

　　1.上城区:望江金融科技城

　　2.下城区:武林新城

　　3.西湖区:紫金港科技城+西溪科技谷+之江新城

　　4.江干区:钱江新城+城东新城+艮北新城

　　5.拱墅区:运河新城

　　6.萧山区:钱江世纪城+湘湖新城+空港新城

　　7.余杭区:未来科技城+良渚文化村+临平新城

　　8.富阳区:银湖科技城+江南新城

　　9.临安区:青山湖科技城

　　10.滨江区:高新区+奥体博览城(滨江+萧山)

　　11.钱塘新区:下沙+大江东

　　一座又一座新城，目不暇接，眼花缭乱，都让人记不住到底哪一个才是核心。

　　如果仅仅依靠华丽的外表才能吸引人才的城市，是不是不够自信呢？

　　4月2日杭州传闻已久的又一个新区闪耀登场，大江东和下沙正式合并成钱塘新区，总面积531.7平方公里，包括杭州大江东产业集聚区和现杭州经济技术开发区。

　　杭州成立钱塘新区，是打算重拾过去几年丢掉的制造业，把工业搬到大江东，毕竟这才是固本之策，光靠房地产和基建、金融这些也不是长久之策，光是金融，杭州这两年倒掉了数家企业，大伤元气。

　　而对开发商来说，眼下又可以讲故事了。

　　说了这么多，那回到当前，刚需怎么办？

　　杭州的故事讲到现在，只能硬着头皮继续讲下去。毕竟亚运会还没开完呢，基建还需要钱呢。

　　如今对刚需来说，除了入市，别无选择。因为杭州把落户降低到大专，就是在培育新的韭菜。

　　下一步是不是降低到中专？如果接盘侠还不够，明年是不是要想办法放开限购？直到把牛累死？

　　但对刚需来说，一般等不了那么久。

　　而对于投资者来说，这已经是非常危险的末路，如果我在杭州，我会放弃杭州，直奔上海（可破XG）。

　　因为规律不可违，只会来的迟点。消炎药打多了，打到最后就失效了。杭州在2013年也疯狂卖过地，2014、2015年房价下跌。

　　那现在房价已是那时候的一倍以上，所需要撬动的资金也至少多了一倍多。

　　而价格冲的越高，需求就越少，也会透支完，杭州不断卖地，未来还有那么多的供给量，根本就不怕没房卖。

　　大家还记得2015年股市那次人造牛市的后果吗？最后摔得粉身碎骨。

　　只是杭州在不断延迟人造牛市的终结时间。

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　　樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。

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