8月20日,临港自贸区迎来了又一次限购政策调整; 在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上,在临港新片区限购1套住房。 这是继今年4月之后的再一次调整。 这也意味着,临港自贸区的买房门槛在一步一步降低; 这是好事还是坏事? 楼市可以能更加直观的反映整个市场,对于一个只有规划、还未落地的新片区的信心到底如何。 从去年开始,直到今日,临港市场的新房去化情况是在逐步下滑的。 01.人口:最根本的问题 从去年开始,五大新城、临港自贸区的概念就铺天盖地袭来; 而这五个卫星城中,临港新城,可能是大家争议最大的一个。 与其说临港是上海的一部分,不如说临港是一个可以单独发展的独立经济体。 在2035的规划中,临港的目标总人口是达到250万,吸引至少三分之一的跨国公司总部落地。 先不说产业能不能达到规划的预期,首先,人口的导入就是一个很大的问题;而人口也是一个最根本的问题。 据去年的上海第七次人口普查,2021年,临港的人口数是35.55万人; 再来看看前几年的人口数(数据来源于网络,仅供参考):2016年约31.09万2017年人口数约32.65万2018年临港总数约34.28万2019年总人口数约为35.99万 从2016年的31.09万,到2020年的35.55万; 如此的人口增速,实现2035年250万人口总数的远大理想,其实还是有点困难的。 所以,现在也不难理解,临港购房政策的逐步宽松是为了什么,最终还是为了人口导入。 没有人口作为根基,再多的产业也是纸上谈兵。 临港新房去化的日益困难也更能反映人口增量的缓慢。 02.新房去化开始变难 2021年开始,临港的新房就逐步开始放量,万达钻石湾成为了第一个3.1人才包揽的新房。随后,去年三批次中,也逐渐触发积分制,102片区的陆家嘴滴水涟岸、临港首府等热盘均较高。 不过,到了四批次的时候热度就有所下滑了。 除了远洋红星项目、滴水湖馨苑,剩余5个项目均未触发积分制; 到了今年,临港很多的项目去化已经成了很大问题。 特发学府里、大名城、中建玖里书香等项目认购率不足60%,去化成了很大的难题。 不过,刚刚认购的四批次中金融湾·晶两个项目均取得了不错的成绩; 同样位于105片区的国贸象屿龙湖·星璟原的认购情况也较好。 不过,面对去化的困难,临港的房价还是没有降; 甚至有部分项目还涨了1000元/平左右,“房住不炒”这一宗旨,临港是认真的。 新房供应量巨大的临港,要说利空也不是绝对的,最大的问题就是周期。 不像内环内的黄金地块,土地资源饱和,很多二手挂到20万左右的价格有的是市场; 而现在的临港不仅是新房多,土地供应也巨大,正处在一个新房爆发的初始阶段; 陆家嘴的开发用了30年,周边的九庐、世茂滨江、仁恒滨江等项目20万已经不是问题。 可当初的那群买房人,用当年2万左右的房价,足足等了30年之后,才撬动了如今翻了十倍的房价。 所以,在临港买房,不要指望在建设的初期、甚至是中期抛售房产,超过10年的建造周期,接盘侠只会买新房。 03.存量依旧大 其实临港的新房有个规律:就是在每个片区出现新房的伊始,总会有有着不错市场表现;后续推盘就逐渐乏力。 如今的101片区内,短时间没有新房可售;还有部分住宅规划用地还未推出。新房表现方面,从最初的万达钻石湾,到之后的远洋红星临港天铂、悦达悦珑湾等项目;最开始由3.1人才包揽,到逐渐触发积分制,3.3类外区客群买大的机会增大。 具有众多优质教育资源的102片区,是继101片区之后,最适宜居住的一个板块。这里也有较多的成熟住宅区,滴水湖馨苑、保利铃兰公馆、 万科金域澜湾等。还有港城新天地的商业配套。在个人来看,假如生活、工作都在临港,这里是仅次于101片区的最宜居的片区。基本从商业、教育、休闲娱乐等一系列的生活配套资源都能满足。 而这里的新房市场去化,也存在这样的规律。从去年二批次中滴水湖馨苑136%的认购数据;到今年二批次中特发学府里不到50%的去化情况;(这其中也包含了产品本身的品质、以及开发商品牌的因素) 侧面反映了后续购买力的不足。 值得注意的是,这次四批次中,105片区的两个项目:金融湾·晶和国贸象屿龙湖·星璟原,认购情况非常理想。 星璟原项目420套房源,认购数700组,认购率170%; 金融湾晶两个地块的认购总数达到了1000组+。 这是105片区之内的首次推出的两个纯新房,也算是开了个好头。 整个105片区对标的是陆家嘴,目前也在引进一些产业,而金融湾·晶就处于105片区的核心区域内。 从整个105片区的规划来看,假如能够落地,还是十分值得期待的。 除了金融,105片区还规划了18所幼儿园、8所小学、7所初中、2所高中。 当然,假如能全部兑现,房价也远不止如今的3.5万了。 另外,从网络统计的临港待入市新房来看,未来的供应量真的十分充足。 在今年首批次中,临港地块基本都是国企摘得。 102/103两个片区内也有不少的供应可选。 而泥城和书院的新房,在短时间内去化依旧存在不小的问题。 04.临港二手房房价?达到“7”字头? 最后,看一下临港几个二手房的成交数据。从目前链家官网所显示的房源来看,16号线滴水湖站的旁的东宸源著别墅挂牌价达到了7.6万+。其他公寓的价格挂牌价基本在4.5-5万之间。成交方面,唯一一套成交的均价在4.7万+。并未显示7万+的成交。 另外,同样是位于102片区保利蔚蓝林语,一套叠墅挂牌价为7.03万+; 历史成交价在3.8-5.4万不等。 目前,整个临港的新房价格还是维持在4万以内的水平。 假如几十年后,整个临港的人口超过了250万或者300万,产业、学校、商业等一系列规划全部落地; 能不能复刻第二个陆家嘴,那时候临港自贸区的房价会达到多少?这几十年你可以等么? 不管周期有多长,笔者还是更愿意相信临港的规划终究会兑现。 如今的政策也是针针见血,从外来人口居民家庭购买入口,改为个人满足条件即可下手,再到临港工作满1年就能买房。 这就是真正的利好政策。 不过在房住不炒的前提之下,政策红利下辐射的是真正的刚需上车人群; 那些可以随时离他其他区域,投身到临港的,根本不在于距离市区有多远,生活在临港就能满足所有的日常所需,还要要求什么呢? 另外一个方面,就是最重要的人口问题; 这次政策对于临港人口导入的效果,依旧起不到实质性的作用; 未来,会不会启动当年的蓝印政策,即买房送户口?到时候的临港必定万人空巷。
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